Memos 
Live events & webinars 
Trend Reports
Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın açıkladığı konut kredisi paketi Türkiye’de kısa süreli bir heyecan yarattı. Konut fiyatlarındaki tırmanma ve taksitlerin yüksekliği, doktorlar, akademisyenler ve avukatların içinde olduğu orta sınıf için bile konut sahibi olmayı imkânsız kılıyor.
Ankara’da bir üniversite hastanesinde uzman doktor ve öğretim üyesi olan 35 yaşındaki Alper Özkök, “12 yıllık bir doktor olarak Ankara’da başımı sokacak bir ev almam mümkün değil” diyor.
Özkök geçtiğimiz hafta açıklanan kredi paketinin etkisini şöyle anlatıyor: “Artan kira fiyatları nedeniyle ev sahibimiz bizi çıkarmak istiyor. Biz de bari 5 bin lira kira ödeyeceğimize bir ev alalım dedik. Eşim de sağlık sektöründe çalışıyor. Eğer vergi dilimine girmezsem maaşım tüm ek ödemeler dâhil 18 bin, eşimin 7 bin. (…) Son bir ay içinde ev fiyatlarının gün gün arttığını görüyorduk. Paketin duyurulmasıyla beraber krediye uygun evlerin fiyatları artmaya başladı. İkimizin de işyerine yakın olduğu için Çankaya’da ev bakıyorduk. Ancak şu an oturduğumuz bölge ve yakınında ev fiyatları 2.5 milyondan başlıyor. Yani 2 milyon kredi çekersek aylık 28 binden fazla ödeme yapmamız gerekiyor. Bizim o kadar gelirimiz yok.”
Türkiye’de enflasyonun en fazla hissedildiği alanlardan biri konut sektörü. Merkez Bankası Şubat Konut Fiyat Endeksi’ne göre ülke genelinde konut fiyatları bir önceki yıla göre %96.4 oranında arttı. Yeni konutlarda artış oranı %102.2, yeni olmayan konutlarda ise %95.3. Türkiye’nin en kalabalık şehri İstanbul’da fiyat artışı, bir önceki yıla göre %104’ü bulurken, yeni konutlarda %114.6, yeni olmayanlarda %107.6 oldu. İstanbul, metrekare başı 13 bin 836 lira birim fiyatla en pahalı şehir.
Konut sektöründe yaşanan bu sert fiyat artışı yalnızca satılık konutları değil, kiralık olanları da kapsıyor. Şubat ayında Türkiye genelinde ortalama konut kirası bir önceki yıla göre %84.2 oranında arttı. İstanbul, Ankara ve İzmir’de artış %100’ün üzerinde. Örneğin İstanbul’da ortalama 3+1 bir evin ortalama kirası 5 bin liradan başlıyor.
Erdoğan 9 Mayıs’ta konut alımını teşvik etmek için yeni bir kredi paketi ilan etti. Erdoğan’ın açıklamasına göre ilk defa ev alacak olanlar fiyatı 2 milyon liraya kadar olan sıfır konutlar için 10 yıl vadeli ve %0.99 aylık faizle kredi kullanabilecek. İkinci paketteyse döviz veya altın bozdurmak şartıyla kredi indirimi var. Açıklamaya göre konut değerinin en az yarısı 1 Nisan 2022'den önce açılmış döviz tevdiat hesaplarının bozdurulması veya fiziki altınların Merkez Bankası'na satılarak karşılanması şartı ile alınacak konutlar bu paketten yararlanabilecek. Konut değeri 2 milyon lirayla sınırlı bu kredilerin vadesi 10 yıla kadar ve aylık faiz %0.89.
Açıklanan paket uyarınca Ziraat Bankası’nın konut kredisi panelinde 2 milyonluk, 10 yıl süreli ve 0.99 faizle kredi seçeneği girildiğinde aylık ödemenin 28 bin 600 lira olduğu bir plan görülüyor. Bir milyonluk kredi için ise aylık ödeme 14 bin 250 lira oluyor.
Yüklü ödemelerin yanında dikkat çeken bir diğer sorun, paketin ilanının ertesinde ev fiyatlarında yaşanan aşırı artış. Türkiye’de yaygın olarak kullanılan bir emlak sitesine girildiğinde açıklamadan saatler sonra konut fiyatlarının arttığını görmek mümkün. Üstelik konut fiyatlarındaki artış Ankara, İstanbul gibi büyük metropollerle sınırlı değil.
Mardin’de yaşayan akademisyen Meryem Hanım (44) bu durumdan şikâyetçi olanlardan yalnızca biri. Eşi de akademisyen olan Meryem Hanım, ek dersler dâhil aylık toplam gelirlerinin 25-28 bin arasında değiştiğini söylüyor. İki yıldır ev almak için fırsat kolladıklarını ancak fiyatların günbegün arttığını söyleyen Meryem Hanım, yeni kredi paketini şöyle değerlendiriyor: “Mardin’de çocuğumuzla beraber yaşayabileceğimiz sıfır bir evin fiyatı 1.5 milyondan başlıyor, 2 milyona kadar çıkıyor. İstanbul ya da Ankara değil, bahsettiğimiz şehir Türkiye’nin güney sınırında. İki milyonluk bir kredinin aylık ödemesi neredeyse 29 bin, 1.5 milyonluk için 21 bin. Seneye liseye geçecek bir çocuğumuz var. Enflasyon yüzünden sadece gıdaya ayırdığımız bütçe iki kat arttı. Bugün 1.5 milyon liralık bir kredi çekersek elimizde 4 bin lira kalıyor. Yani akademisyen bir çift için Mardin’de ev alabilmek imkânsız.”
İstanbul’da ise durum daha da içinden çıkılmaz. Derya Kurt İstanbul’da bir avukat, eşi özel sektörde çalışıyor. İki yıldır ev almak için para biriktirmeye çalıştıklarını ve son kredi paketi açıklandığında heyecanlandıklarını söyleyen Kurt, “Ancak sevincimiz kısa sürdü. Çünkü bizim bu paketten yararlanabilecek bir gelirimiz yok” diyor. Ekonomik krizin avukat gelirlerini de etkilediğini vurgulayan Kurt, insanların ihtiyaç duysalar dahi avukat tutmayı artık lüks gördüğünü ve bunun aile gelirlerine doğrudan yansıdığını söylüyor.
Kurt ev almanın kendileri için bir hayale dönüştüğünü basit bir matematik hesabıyla anlatıyor: “Aylık 30 bin civarı toplam gelirimiz var. Ancak bugün İstanbul Küçükçekmece’den bir ev almak istesek en az 1 milyon 750 bin lirayı gözden çıkarmak zorundayız. Kredi ödemesi bizim aylık gelirimiz. Üstelik ödemeler sabit ancak her ay aynı geliri elde edemeyebiliyoruz. Kadıköy, Beşiktaş değil bahsettiğimiz semt, merkeze uzak. Ancak biz iki üniversite mezunu çalışan insan bugün bir ev alamıyoruz, hayalini kuruyoruz sadece.”
Türkiye’nin orta sınıfı olan kesimlerin konut alamayacak duruma gelmesini, ODTÜ’de öğretim üyesi olan kentleşme politikaları uzmanı Prof. Dr. Tarık Şengül Al-Monitor’a şöyle değerlendirdi: “Orta sınıf açısından konuşacak olursak bir doktor, mühendis ya da bankacı emek piyasalarına girdikleri andan itibaren konut kredisi kullanmanın da en uygun kesimleri hâline geliyor ve bu yoldan nitelikli konut elde edebiliyorlardı. Bugün bu mekanizma belli ölçülerde işlevselliğini sürdürse de varlık piyasaları ve özel olarak da gayrimenkul piyasalarının kendine referanslı hâle geldiği, yani kendi gerçekliğini yaratmaya başladığı bir dünyada yaşıyoruz. Bugün aynı kesimler aldıkları konut kredisi ile gayrimenkulün piyasa fiyatını karşılayamıyor, karşılayacak krediyi aldığında ise geri ödeme koşullarında zorlanıyor. Diğer bir anlatımla, bugün gayrimenkul ekonomisi kendi başına bir gerçeklik hâline geldi. O oyuna girmek için emek piyasalarında elde edilen, orta sınıfı tanımlayan işler ve meslek gruplarına ait gelirler yetmiyor. Şimdi aynı kesimler genel olarak varlık piyasalarında, özel olarak gayrimenkul piyasalarında nasıl aktör olunuru çalışıyorlar.”
Şengül, “Bunu nasıl yapıyorlar?” sorusunu şöyle yanıtlıyor: “Büyük krediler alıp aylık yüksek geri ödemesi olan kesimler aldıkları evi hızla kiraya vermeleri gerektiğini biliyorlar. Bunu yapmaya başladığınız andan itibaren toplumsal yaşamda artık başka roller üstlenmeye başlıyorsunuz. Bu aynı zamanda risk ekonomisinin de parçası olmak demek. Son dönemde bitcoin ve benzeri türden spekülatif yatırımlara yönelenler aynı zamanda yüksek riskler de alıyorlar. Bu çerçeveden bakınca başımızı sokmak için almak istediğimiz konutun bizatihi kendisi bir huzursuzluk kaynağı hâline gelmiş bulunuyor.”
Türkiye’de Eylül 2021’den beri derinleşen ekonomik kriz enflasyonun yüzde 70 çıkmasına neden olurken alım gücünde hızlı bir erimeyi beraberinde getiriyor. Bu durum gelecek konusunda belirsizlik yaratmakla kalmıyor, orta sınıfların ev almasını neredeyse imkânsız hâle getirmiş görünüyor. Ev alamayıp kiralık konutlara mecbur kalanlar da günbegün yükselen fiyatlarla karşı karşıya. İnşaat maliyetlerindeki sert artışın yol açtığı yatırım ve arz eksikliğinin de sonucu olan bu döngünün kısa sürede kırılması olanaklı görünmüyor.
